Osallistutko sinä taloyhtiön talkoisiin?

Talko

Itse osallistuin tänään taloyhtiön talkoisiin! Pihasta huolehtiminen on yhteinen asia, se on osaa kotiamme. Talkoissa luodaan hyvää me-henkeä, jolloin naapureiden kanssa keskusteleminen helpottuu ja riitatilanteet voivat vähentyä. Lue asiasta lisää; https://www.is.fi/asuminen/art-2000005403088.html?cs=email

IS

 

Advertisements

Mistä ne taloyhtiön eurot tulevat?

Blogi kuvaViime sunnuntain Hesarissa pisti silmään mielenkiintoinen otsikko, jossa todettiin, että Ruotsissa remontin maksaa yhdistys ja Ruotsissa kerrostalon asukkaat välttyvät kymmenien tuhansien putkiremonttikuluilta, mutta maksavat kylpyhuoneen pinnat ja kalusteet itse. Suomessa taloyhtiössä asuvana osakkaana heräsi heti ajatus, että pitäisikö muuttaa Ruotsiin.

Taloyhtiössä on osakas velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi. Taloyhtiöllä saattaa toki olla muitakin tulolähteitä esim. yhtiön hallinnassa olevien autopaikkojen tai liikehuoneistojen vuokratuloista, mutta osakkaiden maksavat vastikkeet muodostavat pääsääntöisesti taloyhtiön merkittävin tulolähde.

Taloyhtiön remontissa yhtiö toimii tilaajana ja vastaa remontin kustannuksista. Taloyhtiön tulot, joilla maksetaan remontti, muodostuu pääosin osakkaiden maksamista vastikkeista. Taloyhtiön remontit maksavat siis yhtiön osakkaat heidän suorittamilla vastikeosuuksilla.

Hesarin otsikkoa huolimatta, on totuus se, että Ruotsissakin remontin maksaa kerrostalon asukkaat. Kyllä Ruotsin asumisyhdistyksen kruunut ovat peräisin yhdistyksen jäsenistä samalla tavalla kuin taloyhtiön eurot ovat peräisin yhtiön osakkaista.  Ruotsin asumisoikeusasuminen muistuttaa monessa mielessä suomalaista omistusasunto­asumista, mutta asuntokaupoissa ostaja ostaa vain oikeuden asua huoneistossa asumis­oikeusyhdistykselle maksamaansa kuukausimaksua vastaan. Monesti asumisoikeusyhdistyksen remonttia varten ottama laina pakottaa yhdistys nostamaan kuukausimaksua.

 

Avustajan käyttäminen yhtiökokouksessa

Aina välillä kyseenalaistetaan osakkaan oikeus käyttää avustajaa yhtiökokouksessa. Pitääkö tarve avustajan käyttämiseen perustella ja millaiset perusteet ovat riittäviä? Ketkä osakkaat voivat pyytää avustajan yhtiökokoukseen? Ja pitääkö avustajan käyttämisestä ilmoittaa etukäteen taloyhtiölle?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaalla on oikeus käyttää yhtiökokouksessa avustajaa. Osakas voi siis aivan vapaasti harkita, haluaako hän ottaa yhtiökokoukseen avustajan mukaan ja voi myös vapaasti valita, kuka toimii hänen avustajanaan. Yhtiökokous ei voi rajoittaa osakkaan oikeutta käyttää avustajaa eikä puuttua siihen, ketä osakas kelpuuttaa avustajakseen. Osakkaan ei tarvitse etukäteen ilmoittaa käyttävänsä avustajaa, mutta yhtiökokouksessa on ilmoitettava avustajan käytöstä sekä avustajan henkilöllisyys.

Sekä osakkaalla että avustajalla on oikeus käyttää puheoikeutta yhtiökokouksessa. Avustaja voi myös äänestää mikäli osakas näin toivoo. Avustajan äänioikeus on kuitenkin todettava yhtiökokouksessa erikseen.

Hallituksen jäsenellä ei ole hallitustyöskentelyyn liittyen samanlaista oikeutta, vaan hallituksen jäsen tarvitsee hallitukselta luvan avustajan käyttämiseen. Hallituksen jäsen ei voi kuitenkaan valtuuttaa ketään edustamaan häntä hallituksen kokouksessa, koska hallituksen jäsenyys on henkilökohtainen.

Kirjoitus on julkaistu alunperin Taloyhtiö.net -portaalin Lakipähkinä-blogissa.

Eriävä mielipide yhtiökokouksen pöytäkirjaan

Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin, mikä tarkoittaa, että taloyhtiön kannalta tärkeimmät päätökset tehdään nimenomaan yhtiökokouksessa. Koska päätökset, jotka tehdään yhtiökokouksessa voivat olla yhtiön kannalta tärkeitä ja voivat vaikuttaa laajastikin yhtiön toimintaan, saattavat päätöksenteon yhteydessä ne osakkaat, jotka vastustavat päätöstä, esittää pyynnön saada eriävä mielipide merkityksi pöytäkirjaan.

Yhtiökokouksen puheenjohtajan on huolehdittava siitä, että kokouksesta laaditaan pöytäkirja. Pöytäkirjaan merkitään tehdyt päätökset sekä äänestysten tulokset. Lisäksi pöytäkirjaan on otettava ehdotukset yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi. Puheenjohtajan ja yhden pöytäkirjan tarkastajaksi valitun on allekirjoitettava pöytäkirja. Ääniluettelo otetaan tai liitetään kokouksen pöytäkirjaan. Pöytäkirjat on numeroitava juoksevasti ja säilytettävä luotettavalla tavalla.

Laissa ei ole mainintaa eriävästä mielipiteestä, eikä osakkaalla ole ehdotonta oikeutta saada eriävää mielipidettä kirjattua pöytäkirjaan eikä oikeutta saada erillistä kirjallista mielipidettä kirjallisena pöytäkirjan liitteeksi. Eriävällä mielipiteellä on se merkitys, että osakkeenomistaja pystyy osoittamaan, ettei ole hyväksynyt tai tyytyväinen päätökseen. Mikäli asiat on äänestetty, pystyy osakas äänestyksen perusteella osoittamaan, ettei ole tyytyväinen päätökseen. Jos taas kokouksessa ainoastaan yksi osakas vastustaa päätöstä ja äänestystulos olisi ennen äänestystä selvää, voidaan toimia niin, että äänestyksen sijaan todetaan pöytäkirjassa osakkaan eriävä mielipide. Eriävä mielipide kirjataan siinä tapauksessa seuraavalla tavalla “Osakas Pynnönen jätti eriävän mielipiteen asiassa”.

Kirjoitus on julkaistu alunperin Kiinteistöliiton Taloyhtio.net -portaalin Lakipähkinä-blogissa.

Pitääkö taloyhtiön hallituksen varajäsenille maksaa palkkio, jos he osallistuvat hallituksen kokoukseen?

Taloyhtiön hallituksen varajäsenistä tulee usein kysymyksiä puhelinneuvontaamme. Taloyhtiöitä pohdituttaa esimerkiksi se, milloin taloyhtiön hallitukselle on valittava varajäsen/varajäseniä, milloin varajäsenet kutsutaan kokoukseen ja myös millaisessa tilanteissa varajäsenille on maksettava palkkio.

Mikäli hallitukseen kuuluu vähemmän kuin kolme jäsentä, on lain mukaan hallituksessa oltava ainakin yksi varajäsen. Lisäksi voi hallituksessa olla varajäseniä, jos yhtiöjärjestys niin määrää. Jos hallituksessa ei ole vähempää kuin kolme jäsentä ja jos yhtiöjärjestyksessä ei määrätä varajäsenen valinnasta, varajäsentä tai -jäseniä ei voida valita.

Mikäli hallituksen varsinainen jäsen on estynyt, on lain mukaan varajäsenelle varattava tilaisuus osallistua kokoukseen. Tämä tarkoittaa sitä, että lain mukaan varajäsen on kutsuttava kokoukseen ainoastaan silloin kun joku varsinainen jäsen on estynyt. Kuitenkin on mahdollista, että hallitus päättää kutsua kokoukseen sekä varsinaiset jäsenet että varajäsenet ja joissain taloyhtiössä tästä menettelystä onkin jo muodostunut käytäntö. Jos tällaista menettelyä noudatetaan on kuitenkin muistettava, että sellaisessa tapauksessa jossa läsnä on sekä varsinaiset- että varajäsenet, ei varajäsenellä ole äänioikeutta. Tällöin varajäsenellä ei myöskään ole oikeutta kokouspalkkioiden nostamiseen, jollei siitä ole yhtiökokouksessa toisin päätetty. Palkkioiden maksamisesta siinä tapauksessa, että paikalla on sekä varsinaiset että varajäsenet, edellytetään siis yhtiökokouksen päätöstä eikä hallituksen päätös asiassa riitä. Yhtiökokouksessa nähdäksemme riittää, että palkkioiden maksamisesta päätetään enemmistöllä. Mikäli yhtiökokous ei ole päättänyt palkkion maksamisesta, on kokouspalkkion nosto-oikeus vain sellaisella varajäsenellä, joka on kokouksessa varsinaisen jäsenen tilalla.

Jos yhtiökokouksessa ei ole valittu varsinaisille jäsenille henkilökohtaisia varajäseniä, yhtiön hallitus päättää, missä järjestyksessä varajäsenet kutsutaan varsinaisten jäsenten tilalle. Käytännössä yhtiön isännöitsijä hoitaa asian kutsumalla sen varajäsenistä, jonka saa ensiksi kiinni.

Varajäsenten kutsukäytännöstä voidaan päättää etukäteen hallituksessa. Varajäsenten kutsumisjärjestyksestä on myös mahdollista päättää yhtiökokouksessa jo valinnan yhteydessä.

Kirjoitus on julkaistu alunperin Kiinteistöliiton Taloyhtio.net -portaalin Lakipähkinä-blogissa.

Taloyhtiö on onnellisessa asemassa, jos suurimmat ongelmat ovat lasten liituleikit

Viime viikkojen aikana on sekä perinteisessä että sosiaalisessa mediassa käyty laajaa keskustelua ja pohdintaa lasten liituleikeistä. On keskusteltu sen kieltämisestä sekä mahdollisesta vahingonkorvausvastuusta. Näkemyksiä on esitetty puolin ja toisin.

Jos taloyhtiön osakkaat kokevat, etteivät liituleikit kuulu taloyhtiön kuvaan, voivat osakkaat enemmistöpäätöksellä yhtiökokouksessa vahvistaa järjestyssäännöt, joilla liituleikki kielletään. Tällöin kieltoa pitää noudattaa. Yhtiön järjestyssäännöt eivät kuitenkaan saa tai niiden ei kannattaisi olla sellaisia, että ne kieltävät ja rajoittavat normaaliin elämään kuuluvaa toimintaa ja toimintaa, joka ei ole yhtiölle haitaksi.

Mikäli kuitenkin tämän tyyppisiä kieltoja on järjestyssääntöihin otettu, liittyy näihin sääntöihin ongelma: miten puuttua jos kieltoa ei noudateta? Yhtiön ainoa keino puuttua järjestyssääntöihin vastaiseen toimintaan on hallintaanotto. Hallintaanotto on kuitenkin tarkoitettu niitä tilanteita varten, jossa asukkaan toiminta aiheuttaa kohtuutonta haittaa ja vahinkoa yhtiölle ja naapureille. On erittäin epätodennäköistä, että tuomioistuin hyväksyisi huoneiston hallintaanoton sillä perusteella, että lapset ovat piirtäneet liiduilla asvaltille.

Myöskään vahingonkorvausvastuu ei automaattisesti ole seuraamus järjestyssääntöjen vastaisesta toiminnasta. Vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää taloudellisen vahingon. Lisäksi ns. vahingonkärsineen pitää myös minimoida syntyvät vahingot, tarkoittaen, että odottamalla seuraava sadetta, joka vie mukana piirrustukset, yhtiö ei lähtökohtaisesti kärsi taloudellista vahinkoa.

Näin ollen järjestyssäännöissä oleva tai niihin otettavaksi ehdotettu kielto liituleikeistä tai ylipäänsä kielto lasten leikeistä ei ole kovin järkevä ja tuntuu suoraan sanottuna jopa hieman hassulta.

Nyt käydyssä kirjoituksessa tarkoitetaan ns. tavallista liituleikkiä jossa piirretään asvaltille eikä sellaista toimintaa, jossa tarkoituksella sotketaan rakennuksen kivijalkaa ja julkisivua.

Kirjoitus on julkaistu alunperin Kiinteistöliiton Taloyhtio.net -portaalin Lakipähkinä-blogissa. 

Auktorisoitu isännöitsijä

Ammattitaitoisen isännöitsijän valitseminen on yksi hallituksen tärkeimmistä tehtävistä. Isännöitsijän valinnassa kannattaa huomioida isännöitävän taloyhtiön koko, ikä ja kunto sekä tämän perusteella isännöintityölle asetettavat vaatimukset. Kaikissa tilanteissa edellytyksenä tulisi kuitenkin olla se, että isännöitsijäksi valittavalla henkilöllä on riittävästi kokemusta ja ammattitaitoa.

Jatkossa tukea isännöitsijän valintaprosessissa tullaan saamaan uudesta henkilöpätevyysjärjestelmästä, jota ylläpitää Isännöinnin auktorisointi ISA ry. Järjestelmällä isännöitsijät voivat osoittaa kouluttautuneensa ja hankkineensa laajan kokemuksen päätoimisesta isännöinnistä. Henkilöpätevyysjärjestelmällä auktorisoidut isännöitsijät ovat oikeutettuja käyttämään itsestään nimikettä auktorisoitu isännöitsijä. Jos taloyhtiö haluaa varmistua isännöitsijän ammattitaidosta voi taloyhtiö isännöitsijän valinnassa edellyttää, että isännöitsijä nimenomaisesti on auktorisoitu isännöitsijä.

Henkilöpätevyysjärjestelmän hakujärjestelmä on avattu 14. tammikuuta 2016. Isännöitsijä hakee auktorisointia sähköisellä lomakkeella, jolla hän raportoi koulutustietonsa, työkokemuksensa ja toteuttamansa projektit. Tämän jälkeen hakija kutsutaan sähköiseen kokeeseen, jossa testataan isännöintiin liittyvien lakien ja säädösten hallinta. Auktorisoidut isännöitsijät ovat sitoutuneet itsensä jatkuvaan kehittämiseen ja noudattamaan isännöinnin eettisiä ohjeita.

Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:llä on pitkä kokemus isännöintialan yritysten ja henkilöiden auktorisoinnista. Yhdistyksen taustalla ovat Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto. Ensimmäisiä nimityksiä auktorisoiduksi isännöitsijöiksi voidaan odottaa kevään kuluessa. Lista auktorisoiduista isännöitsijöistä tulee jatkossa löytymään ISA ry:n nettisivuilta: http://www.isayhdistys.fi.

Kirjoitus on julkaistu alunperin Kiinteistöliiton Taloyhtio.net -portaalin Lakipähkinä-blogissa.