Vinkkiä taloyhtiön hallituksille

Hesari

Eilisessä Hesarissa (15.10) annoin muutaman muun kiinteistöjuridiikan ammattilaisen kanssa käytännön ohjeita, joilla hallitus voi valvoa isännöitsijää.

Tässä 4 vinkkiä,

  1. Pitäkää kokouksia säännöllisesti
  2. Tutustukaa tiliotteeseen
  3. Käyttäkää apuna digipalveluja
  4. Valitkaa hallitukseen kiinnostuneita

jotka pääset lukemaan kokonaisuudessaan tästä;

https://www.hs.fi/koti/art-2000005405345.html

Advertisements

Osallistutko sinä taloyhtiön talkoisiin?

Talko

Itse osallistuin tänään taloyhtiön talkoisiin! Pihasta huolehtiminen on yhteinen asia, se on osaa kotiamme. Talkoissa luodaan hyvää me-henkeä, jolloin naapureiden kanssa keskusteleminen helpottuu ja riitatilanteet voivat vähentyä. Lue asiasta lisää; https://www.is.fi/asuminen/art-2000005403088.html?cs=email

IS

 

Kolumn i Västis 5.5.2017 – Ingen trängsel till husbolagens styrelser?

Nu under våren då största delen av våra husbolag väljer styrelser har det väckts diskussion om huruvida det är en enkel eller svår uppgift att hitta frivilliga till husbolagets styrelse. Enligt den diskussion som uppstått lär det inte vara någon direkt trängsel till styrelsen. Då jag tänker på att en aktielägenhet för många aktionärer är en stor investering och många aktieägare själva bor i lägenheten är jag mycket förvånad att aktieägaren inte vill ställa upp i styrelsearbetet. I styrelsen har man en bra möjlighet att få insikt i bolagets ekonomi samt påverka boendetrivseln i husbolaget.

Själv har jag den uppfattningen att detta tyvärr beror på att många har fel uppfattning om vilka uppgifter styrelsearbetet i själva verket består av. Styrelsens viktigaste uppgift består i själva verket av att organisera husbolagets ärenden. Detta innebär att styrelsen inte själva behöver ha hand om löpande ärenden som betalning av räkningar och uppföljning av vederlagsbetalningar. Det lönar sig för styrelsen att välja en yrkeskunnig disponent som stöd och för att hand om bolagets löpande uppgifterna. Naturligtvis bör styrelsen samarbeta med disponenten samt följa upp att disponenten sköter överenskomna uppgifter. Men det är en väsentlig skillnad i att ha hand om och enbart följa upp.

På samma sätt är det inte heller styrelsen som ansvarar för att ha hand om snöarbete eller annat vinterunderhåll. Även här handlar det om att styrelsen ansvarar för att se till att organisera vinterunderhållet på ett omsorgsfullt sätt.

En annan faktor som jag tror kan påverka aktieägarnas intresse att ställa upp i styrelsen är det att många har fel uppfattning av styrelsens ansvar. Ansvar uppkommer i de fall styrelsen förfarit oaktsamt. Då styrelsen har strävat efter att exempelvis ha hand om ärenden på bästa möjliga sätt, omsorgsfullt och i enlighet med bolagets intresse, uppkommer inte ansvar för enskilda styrelseledamöter, trots att det exempelvis skulle ske en halkskada på bolagets gård.  I husbolagets försäkring förekommer också huvudsakligen en ansvarsförsäkring för husbolaget samt styrelsen.

Tyvärr tror jag även vissa aktieägare kan vara rädda för skismer mellan styrelse samt husbolag, dvs. övriga aktieägare. Styrelsen är en del av bolaget som strävar efter att jobba för bolagets bästa. Ofta består styrelsen av aktieägare, dvs. även alla aktieägare är med och står för alla boendekostnader samt alla styrelsens beslut påverkar även dem i rollen som aktieägare.

Vidare lönar det sig att lägga märke till lagen inte kräver att styrelseledamoten ska vara expert på lagen om aktiebolag. Lagen utgår ifrån att bolagets aktieägare ska kunna fungera i husbolagets styrelse. För styrelsen förekommer det även stödorganisationer. Fastighetsförbundet utgör en av dessa. Fastighetsförbundet strävar efter att underlätta styrelsearbetet genom bland annat olika skolningar samt juridisk rådgivning.

Med dessa ord vill jag uppmuntra alla aktieägare att fundera på att ställa sig till förfogande i husbolagets styrelsearbete.

Kristel Pynnönen, Biträdande chefsjurist, Finlands Fastighetsförbund

Mistä ne taloyhtiön eurot tulevat?

Blogi kuvaViime sunnuntain Hesarissa pisti silmään mielenkiintoinen otsikko, jossa todettiin, että Ruotsissa remontin maksaa yhdistys ja Ruotsissa kerrostalon asukkaat välttyvät kymmenien tuhansien putkiremonttikuluilta, mutta maksavat kylpyhuoneen pinnat ja kalusteet itse. Suomessa taloyhtiössä asuvana osakkaana heräsi heti ajatus, että pitäisikö muuttaa Ruotsiin.

Taloyhtiössä on osakas velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi. Taloyhtiöllä saattaa toki olla muitakin tulolähteitä esim. yhtiön hallinnassa olevien autopaikkojen tai liikehuoneistojen vuokratuloista, mutta osakkaiden maksavat vastikkeet muodostavat pääsääntöisesti taloyhtiön merkittävin tulolähde.

Taloyhtiön remontissa yhtiö toimii tilaajana ja vastaa remontin kustannuksista. Taloyhtiön tulot, joilla maksetaan remontti, muodostuu pääosin osakkaiden maksamista vastikkeista. Taloyhtiön remontit maksavat siis yhtiön osakkaat heidän suorittamilla vastikeosuuksilla.

Hesarin otsikkoa huolimatta, on totuus se, että Ruotsissakin remontin maksaa kerrostalon asukkaat. Kyllä Ruotsin asumisyhdistyksen kruunut ovat peräisin yhdistyksen jäsenistä samalla tavalla kuin taloyhtiön eurot ovat peräisin yhtiön osakkaista.  Ruotsin asumisoikeusasuminen muistuttaa monessa mielessä suomalaista omistusasunto­asumista, mutta asuntokaupoissa ostaja ostaa vain oikeuden asua huoneistossa asumis­oikeusyhdistykselle maksamaansa kuukausimaksua vastaan. Monesti asumisoikeusyhdistyksen remonttia varten ottama laina pakottaa yhdistys nostamaan kuukausimaksua.

 

Avustajan käyttäminen yhtiökokouksessa

Aina välillä kyseenalaistetaan osakkaan oikeus käyttää avustajaa yhtiökokouksessa. Pitääkö tarve avustajan käyttämiseen perustella ja millaiset perusteet ovat riittäviä? Ketkä osakkaat voivat pyytää avustajan yhtiökokoukseen? Ja pitääkö avustajan käyttämisestä ilmoittaa etukäteen taloyhtiölle?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaalla on oikeus käyttää yhtiökokouksessa avustajaa. Osakas voi siis aivan vapaasti harkita, haluaako hän ottaa yhtiökokoukseen avustajan mukaan ja voi myös vapaasti valita, kuka toimii hänen avustajanaan. Yhtiökokous ei voi rajoittaa osakkaan oikeutta käyttää avustajaa eikä puuttua siihen, ketä osakas kelpuuttaa avustajakseen. Osakkaan ei tarvitse etukäteen ilmoittaa käyttävänsä avustajaa, mutta yhtiökokouksessa on ilmoitettava avustajan käytöstä sekä avustajan henkilöllisyys.

Sekä osakkaalla että avustajalla on oikeus käyttää puheoikeutta yhtiökokouksessa. Avustaja voi myös äänestää mikäli osakas näin toivoo. Avustajan äänioikeus on kuitenkin todettava yhtiökokouksessa erikseen.

Hallituksen jäsenellä ei ole hallitustyöskentelyyn liittyen samanlaista oikeutta, vaan hallituksen jäsen tarvitsee hallitukselta luvan avustajan käyttämiseen. Hallituksen jäsen ei voi kuitenkaan valtuuttaa ketään edustamaan häntä hallituksen kokouksessa, koska hallituksen jäsenyys on henkilökohtainen.

Kirjoitus on julkaistu alunperin Taloyhtiö.net -portaalin Lakipähkinä-blogissa.

Moni riita on turha ja usein sovittelu kannattaa! 

Asumisesta riidellään yhä useammin oikeudessa vaikka sovittelu tulisi jopa kymppitonneja halvemmaksi. Kotivakuutuksen oikeusturvavakuutus korvaa kustannuksia yllättävän vähän.

Tämän päivän Helsingin Sanomissa on iso juttu riitelemisestä asunto-osakeyhtiöissä. 

Moni riita on taloyhtiössä täysin turha ja hyvin usein sovittelu kannattaa. 

Artikkelissa on lisäkseni haastateltu mm. Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallménia sekä Evershedsin Timo A. Järvistä. 

http://www.hs.fi/koti/art-2000005072240.html?

Boenderegister i husbolag

I och med att lagen om hemkommun trädde ikraft 1.1.1994 så avskaffades skyldigheten, som tidigare funnits i befolkningsdatalagen samt befolkningsdataförordningen, att göra en egentlig flyttanmälan till husbolaget. Speciellt uppbärandet av vattenavgifter, då vattenavgiften baserar sig på antalet personer som använder lägenheten, blev problematiskt då boende i bostadsaktiebolaget inte längre behövde göra en flyttanmälan till husbolaget. Den nuvarande lagen om bostadsaktiebolag som trädde ikraft 1.7.2010 innehåller därför en bestämmelse enligt vilken aktieägaren ska meddela bolaget antalet personer som bor i lägenheten eller som annars använder den, om antalet personer är grund för betalningen av vederlaget. Meddelandet gäller dock enbart antalet personer som bor eller använder lägenheten och inte närmare uppgifter gällande personerna, dvs. meddelande utgör inte på något sätt en egentlig flyttanmälan.

Eftersom boende inte har någon skyldighet att göra flyttanmälan har naturligtvis inte heller husbolaget någon skyldighet att föra bok eller förteckning över invånarna. Husbolaget bör dock föra aktiebok över bolagets aktier, men i aktieboken införs inte boende utan aktieboken utgör enbart en förteckning över aktieägarna. I aktieboken antecknas aktieägarens namn och i fråga om fysiska personer födelsedatum.

Trots att husbolaget inte har en skyldighet att föra bok eller förteckning över boende är det många husbolag som gör det ändå. Ofta kallas denna bok eller register boenderegister. Att husbolaget för bok över invånarna kan anses vara bra både ur husbolagets samt invånarnas synvinkel. Exempelvis om invånaren inte finns införd i boenderegistret behöver inte bolagets företrädare släppa in hen i lägenheten ifall hen exempelvis glömt hemma nycklarna eller tappat dem. Således ser Fastighetsförbundet gärna att boende gör flyttanmälan till husbolaget trots att lagen inte innehåller bestämmelser gällande detta. Med tanke på räddningsplanen är det bra att husbolaget känner till invånarna. De uppgifter om boendena vilka ingår i räddningsplanen som utarbetas i enlighet med räddningslagen utgör i själva verket ett delregister av boenderegistret.

I husbolag grundar sig upprätthållandet av ett boenderegister på sambandskravet i personuppgiftslagen. Mellan husbolaget och boenden uppfylls vanligen detta sambandskrav. Boendenas uppgifter får dock behandlas endast i ärenden som gäller sörjandet av boendeförhållandet och de får inte utlämnas till utomstående utan boendes samtycke eller om det inte finns en i lagen stadgad grund.

Naturligtvis finns det olika slag av husbolag och i alla husbolag finns det inte behov för ett register över invånarna. Det lönar sig dock för vart och ett husbolag att fundera över behovet för ett boenderegister samt att observera personuppgiftslagens bestämmelser gällande registret.